15.12.2018

RADON V DOMECH

Prodej a nákup nemovitostí z pohledu zprostředkovatele (realitního trhu). Při prodeji a nákupu nemovitostí je potřeba věnovat pozornost technickému stavu stavby, zjevným i skrytým vadám. O tom, že je to nejlepší způsob, jak se kupující i prodávající mohou vyhnout pozdějším nepříjemnostem, jsme si povídali s Luďkem Lošťákem, který má dlouholeté zkušenosti s realitním trhem a provádí školení pro zaměstnance realitních agentur.

V rozhovoru nás upozornil na nejčastější chyby, kterých se účastníci realitních transakcí dopouštějí. l Jak je to s řešením vad nemovitostí po jejich nákupu? Mnoho klientů je ve stavu standardních spotřebitelů, kteří o technickém stavu staveb a nemovitostí nemají příliš mnoho informací. 

Nemají ani dostatek zkušeností s tím, jaký by měl být stav nemovitosti v případě jejich pořízení a jak náročné může být řešení případných stavebních úprav. Je třeba upozornit na zákonem danou povinnost, že prodávající musí v tzv. předsmluvní informaci poskytnout zájemci o nemovitost maximální informace o jejím technickém stavu ještě dříve, než mezi sebou účastnici obchodní transakce podepíší jakoukoliv smlouvu.

Pokud se tak nestane, existuje tzv. reklamační doba, po kterou může kupující požadovat na prodávajícím uplatnění slev čispoluúčasti na odstranění vad, které mohou ovlivnit další technický stav nemovitosti a její použitelnost. Toto ovšem žádný z klientů prodávajících svou nemovitost neví, a tak se velmi často stává, že kupující se na prodávajícího obrátí s tím, že na nemovitosti jsou skryté vady, a požaduje po původním vlastníkovi finanční plnění spočívající ve slevě z kupní ceny. 

Na které vady se vztahuje zákonem daná ochrana spotřebitele? Mnoho spotřebitelů velmi často označuje na nemovitosti vady, které vadami nejsou. Jedná se v podstatě o běžné opotřebení ve vztahu k typu technologie či materiálu, jež byly pro jednotlivé prvky budovy použity. Je třeba si uvědomit, že každá stavba je originál a vznikala ve specifickém prostředí. 

Předpisy jsou dnes mnohem přísnější, než byly před 50 nebo 100 lety, kdy se na stavbu domů používaly např. různé stavební materiály, které se dnes již téměř nepoužívají. V tomto kontrastu je třeba rozlišovat, co jsou vady skutečně ohrožující další fungování nemovitosti a co jsou vady způsobené stářím či opotřebením včetně tzv. dekorativních vad, které se za vady nedají považovat. Je třeba velice citlivě posuzovat každou jednotlivou nemovitost a odlišit vady, na jejichž reklamaci má klient nárok v případě jejich zamlčení, či pokud s nimi nebyl seznámen, od nedostatků, které jsou dány stavem určitého opotřebení, které je zjevné a je třeba na ně pouze upozornit.

Jak vnímají spotřebitelé vady v nemovitostech? Většina klientů řeší pouze vady zjevné – těmi jsou v mnoha případech plísně. Mnoho dalších vad, skrytých, prozatím moc neřeší. Mezi takové vady lze zcela jistě zařadit přítomnost radonu, akustiku, osvětlení, mikroklima apod. Tyto veličiny tvoří hygienické prostředí nemovitostí, přesto s nimi klienti téměř nepracují a neuvědomují si je ve chvíli, kdy si nemovitost jdou prohlédnout či koupit. 

Dostávají klienti v rámci nákupu nemovitostí zprávu o radonové zátěži? Ve většině probíhajících realitních transakcích tyto zprávy klientům nejsou podávány,
protože prodávající nemá vůbec informace o tom, co to jsou skryté vady a jak je lze klasifikovat z pohledu zákona a ochrany spotřebitele. 
Velmi často se též setkáváme s tím, že v kupních smlouvách je napsáno, že kupující se seznámil s celkovým stavem nemovitosti a případnými vadami a že se vzdává práva na reklamaci těchto vad. Ačkoliv je to neplatné ujednání, přesto mnoho klientů smlouvy s těmito ujednáními podepisuje.